바른사회운동연합

바른사회운동연합은 한반도선진화재단과 공동으로 9월4일(금) 주택정책 토론회 개최

신영무 바른사회운동연합 상임대표는 토론회 발제문 에서 지난 3년간 집값이 폭등하자, 한달 반 간격으로 연이어 나온 23번의 부동산 대책들과 여기에 포함된 백여 개의 규제들은 시장원리와 엇박자나는 것들이었다며 이젠 부동산시장에 ‘시장경제’ 란 원칙이 없어졌다고 지적하였다.
이 정부는 주택시장은 ‘주거약자’와 ‘재테크강자’의 전쟁터라는 인식을 깔고 있고, 다주택자에 대한 질시와 적대감, 이것이 세금폭탄, 대출규제, 감시의 칼로 되어 대책으로 나타났다고 말하면서 이런 정책은 전혀 지속가능하지 않다고 말하였다.
또한 주택시장은 여러 계층과 지역으로 세분화 되어 있어서 수요와 공급, 그리고 계층과 지역특성에 따라 시장에 맞는 대안을 내놓아야 한다고 밝혔다.
그리고 주택은 매매시장과 임대시장이 조화되어야 한다며 전세는 우리나라에만 있는 좋은 주거사다리이고, 이를 다주택자가 받치고 있는데, 이들을 적으로 몰면 임대시장은 국가가 독점하려는 것인지 질문을 던지고 있다. 그리고 이 정부의 부동산정책의 목표가 무엇인지 묻고 싶다며 시장에 불을 지르고, 1%에 대한 세금폭격을 가하고, 수도를 이전하자고 하고, 부동산 감시기구를 만들어서 ‘주택정의’를 실현하겠다는 것은 ‘부동산공유’란 반헌법적인 이념의 길로 나가자는 것이냐고 말하였다.

주제 발표자인 김정호 박사는 이 정부에서 부동산 대란은 지역별 편차가 뚜렷하다며 2017년 7월부터 2020년 8월까지의 주택 매매 가격 변화를 보면 상승한 곳은 서울과 경기 세종 대전이고 경북 경남 충북 충남 등은 하락하였으며 주택 종류별로도 강남의 아파트는 값이 많이 올랐지만 강북의 연립 단독주택은 실질적으로 값이 떨어졌다고 밝혔다.
이러한 원인으로는 정부의 왜곡된 주택정책 이라며 다주택자 소유의 주택들은 지방 주택이나 연립 다가구 등이 많이 포함된 것으로 추정되는데 다주택자 규제는 이런 주택들에 대한 수요를 줄여서 가격을 떨어뜨렸다고 말했다. 자산으로서의 부동산에 대한 한국인들의 변함없는 선호 성향은 다주택을 포기하는 대신 고가의 1주택(소위 똘똘한 한 채)에 대한 수요를 늘렸고 이미 비싼 지역의 주택 가격을 더욱 높였다면서 공급 정책도 주택 가격 왜곡에 한몫 했다고 말했다. 그리고 강남 등 고가주택지역의 재건축은 억제하고 신규 공급은 서민주택에 치중하다 보니 고가 주택은 더욱 오르고 서민주택 가격은 하락압력을 가하게 되었다고 말하였다.
서울과 세종, 특히 고가 주택 지역에서의 주택가격을 안정시키려면 다주택자 규제를 완화하고 재건축 규제를 풀어야 한다면서 신규 주택 공급은 서민주택이나 임대주택 위주의 공급이 아니라 값이 많이 오르는 주택, 잘 팔리는 주택 위주로 전환해야 한다면서 수요가 있는 주택, 수요가 커지는 주거지를 공급해야 현재와 같은 부동산 대란을 잡을 수 있다고 강조하였다.
첫 번째 토론자인 김호철 단국대학교 사회과학대 교수는 현재의 상황을 다음과 같이 진단하였다.
첫째, 현재의 정부정책은 정책적 차원의 접근 보다는 정치적 접근이 너무 강하다. 공공부문(정부)은 주택시장에 경제, 사회, 정치적 상황을 종합적으로 고려하여 개입한다. 현재의 상황은 정치적 명분이 과도하게 고려되고 있다. 정치적 논리로 추진될 경우 부정적 파급효과를 간과할 수 있다.
둘째, 많은 국민은 주택정책을 신뢰하지 않고 있다. 20여번의 사후처방식 정책발표는 단기적 효과 후 문제가 재발하는 상황을 보이고 있다. 결국 주택정책에 대한 내성이 생겨 정책이 작동되지 못 하는 상황이 벌어지고 있다.
셋째, 시장의 흐름을 읽지 못하고 적절하지 못한 정책수단이 활용되고 있다. 정부의 정책수단은 금융규제, 과세 제도 등의 수요 억제에 집중하고 있다. 이러한 정책수단들은 원래의 용도대로 사용되어야 하며 주택가격 안정의 핵심 수단으로 사용되는 것이 아니다.

두번째 토론자인 한반도선진화재단 국토연구회 회장 이한준 박사는 지금 정부의 부동산정책 실패 원인은 부동산정책을 종합적인 경제정책의 일환으로 다뤄야 하는데 전체적인 그림이 없었고 잦은 정책의 남발로 시장의 신뢰를 상실하였기 때문이라고 지적하였다. 그래서 자유시장 경제와 상반된 사회주의 정책도입에 따른 부작용이 나타났고, 부동산의 특성을 무시한 즉흥적인 공급대책 추진으로 불확실성을 초래하였다고 밝혔다. 관련하여 이한준 박사는 앞으로 정부 역할과 정책목표와 관련하여 지속가능한 부동산정책 4 가지를 제언하였다.
① 정부역할에 충실할 것. 정부가 모든 것을 다 할 수 있다는 것은 과욕이다. 시장의 역할과 기능을 인정해야 한다. 부동산거래 활성화를 위해 보유·재산세는 현실화 시키되 양도, 취·등록세 등 거래세는 대폭 경감하자.
② 공공주택의 패러다임 전환이 필요하다. 공공주택의 평형을 다양화 하고, 양호한 입지에 다양한 조건을 제시하고, 영구임대 주택 등 입주자의 형편에 따라 선택의 기회와 도약의 기회를 제공할 필요가 있다.
③ 정권에 따라 흔들리지 않는 일관성 있는 주택공급 대책을 마련하자. 앞으로 저출산·고령화와 총인구의 급격한 감소, 수도권 유입인구 한계에 따른 공급대책이 필요하다. 서울의 주거환경 정비사업과 재건축·재개발사업은 수도권의 전체적인 인구동향과 수요를 감안하여 단계적으로 일관성 있게 추진하는 로드맵이 필요하다.
④ 코로나19 및 4차 산업시대를 대비한 미래지향적인 스마트 도시·교통·주택정책이 수립되어야 한다

세 번째 토론자인 김창익 아주경제신문 부동산 부장은 부동산 정책 실패는 시장 현실과 이에 대한 정부 인식의 괴리에서 생겼다고 지적하였다. 일반은 부동산, 사실상 아파트를 재테크 자산으로 생각하는데, 정부는 아파트를 의식적으로 또는 은연중에 공공재로 생각한다고 말하였다. 부동산을 공공재로 보는 바탕은 한정된 토지이기 때문이라며 일반 자산처럼 수요에 따라 탄력적으로 늘릴 수 없다는 것이다.
김창익 부장은 자본주의 시장은 자신의 욕망을 채우려는 인간의 이기심에 따라 작동한다면서 특정 지역에서 수요가 늘어 가격이 오르는게 시장의 조정 작용이라고 밝혔다. 이같은 상황에서 다주택자에 대한 규제는 시장에 이타심을 강제하는 것과 같다면서 이는 불가능한 일이라고 말하였다. 시장이 탄력적으로 반응하려면 규제를 풀어 공급을 늘려야 하는데, 정부가 뒤늦게 서툴게나마 공급 확대 시그널을 준 건 실현 가능성 여부를 떠나 다행스러운 일이라고 평가 하였다.
또한 부동산 이슈는 정권의 명운이 달라질 정도로 중대하기 때문에 정권이 이를 정치적으로 접근하는 건 어쩌면 불가피하다고 말하면서 정권의 정체성에 따라 대책의 성격이 크게 달라질 수 밖에 없다고 하였다. 중요한 건 일관성이라고 지적하면서 같은 정권에서 같은 장관이 같은 사안을 정반대로 접근하는 건 위험하다고 말하였다. 다주택자에 대한 증세, 규제 자체가 나쁜 게 아니라고 하면서 그에 대한 정부의 시각이 180 도 달라졌다는 게 문제라고 지적하였다.

네번째 토론자인 권문용 서울재건축재개발 추진협의회(가칭) 회장은 지금의 세금폭탄으로는 절대 서울시 집값을 잡을 수 없다고 말하였다. 이 세금은 결과적으로 전세 값의 상승을 가져오고 임대료의 상승을 가져옴 으로써 집없는 서민들에게 세금이 모두 부담이 된다고 지적하였다. 오히려 재개발 재건축을 통해서 서울의 집값은 30% 떨어뜨릴 수가 있다고 말하였다. 서울시 재개발 재건축의 총 공급 가능호수는 30만호 라고 밝히면서 이것이 공급될 경우 3년 이내 집값은 안정될 것이라고 전망하였다. 용적율은 300% 수준으로 하되 층고제한을 풀므로써 가장 쾌적한 공간이 될 것 이라고 말하였다.

마지막 토론자인 바른사회운동연합 자문위원 이건영 박사는 재건축이 강남의, 서울의 집값상승의 스모킹 건이 되었고 항상 집값상승을 선도한다고 말하였다. 그러면서 재건축은 지금 돈잔치로 전락했다고 지적하였다. 국토부에서 2018년 1월 강남의 대표적 단지 5개단지 상대로 조사한 결과 예상부담금이 4.4–5.2억원이었다고 소개하면서 이말은 예상수익이 8.8-10.4억원이고 이 예상 수익이 당연히 집값에 반영이 된다고 하였다. 이같이 개발이익이 넘치도록 만든 제도 때문에 집이 낡을수록 집값이 오른다고 설명하였다.
지금 서울의 재건축은 300% 까지 가능한데, 여기에 베란다 확장과 기타 계산상의 암수로 실제 용적율은 350-400% 에 이르는 상황이라고 밝혔다. 그리고 용적율이 높아지는 만큼 돈잔치판이 커진다고 지적하면서 용적율 300% 의 아파트촌은 고밀도 밀림이라고 말하였다.
그러면서 앞으로 압구정동, 대치동. 잠실동, 잠원동, 방배동 등 서울 전역이 고층 고밀도촌으로 변한다면 서울은 지옥이 된다고 말하였다. 이건영 박사는 재건축제도를 바꿔야 한다고 말하였다. 용적율은 더 낮춰야 한다면서 현재의 불합리한 건축규정만 바로 잡아도 용적율이 50% 줄어든다면서 정부는 용적율을 600% 까지 높여서 공공 재건축을 한다고 하는데 이것은 더 큰 문제를 낳는다고 우려하였다.

그리고 금번 주택정책 토론회를 진행한 김경환 교수는 토론회 맺음말에서 정책수준은 국민들이 생각하는 수준에서 나오는 것은 분명한 사실이지만, 정책논의를 함에 있어서 중요한 것은 어떻게 사람들이 알아들을 수 있는 언어와 사례로서 설득을 할 것인가는 하는 것은 전문가들의 책임으로서 그 책임이 적지 않다고 말하였다. 왜 잘못된 정책이 의도와 관계없이 국민들을 피곤하게 만들 수 밖에 없는 가? 이런 것들을 설득하고 좋은 정책은 어떻게 세상을 바꿀 수 있는 가를 설명하는 일이, 정책 자체를 만드는 것 이상으로 중요하다고 말하였다. 네가 하기 싫은 것은 남한테 하지 말라 라는 공자님 말씀이 경제학에서 말하는 골든룰 중의 하나인데, 정책도 마찬가지라면서 자기들이 안할 것을 남에게 하라고 하면 당연히 효과가 나오지 않을 것이라고 지적하였다. 시장과 정부의 역할은 시장이 수많은 사람들이 자기와 자기 가족을 위하여 최대한 머리를 써서 좋은 방법을 찾아내는 장이라고 생각한다면 좋은 정책은 이러한 사람들의 행동과 부합되는 방향으로 나갈 때 효과를 낼 수 있다고 말하였다. 결국 좋은 정책은 의도가 아니라 결과로 말을 해주어야 한다고 강조하면서 토론회를 결론 지었다.